농가주택짓기 [건축법 등 법령]

농가주택짓기 [건축법 등 법령]

1. 농가주택의 의미

  : 우리가 흔히 사용하는 농가주택이라는 말은

그냥 농촌에 있는 주택이라는 뜻이고, 특별한 법률적인 용어는 아닙니다.

대게 대도시나 도시지역이 아닌 지방의 농촌, 산촌, 어촌등의 시골에 지어진 주택을 말합니다.

전원주택이라는 말도 많이 사용하고 있지만,

전원주택은 좀더 좋은위치에 농가주택보다는 다른 주택을 연상합니다.

농가주택이 실제 농림, 어업이나 축산업을 직접 영위하는 현지 주민의 실 주거용이라고 본다면

전원주택은 도시인의 거주용 또는 주말 레저용 또는 은퇴자의 주택 등을 지칭하는것이라 볼수 있겠습니다.

둘다 우리 사회에서 일상적으로 사용되고 있는 그런 말일 뿐입니다.

이들 주택은 모두 건축법상 일반 주거용 주택으로 건축법 등 법령에 의해 신축하면 되는것입니다.

특별한 혜택이나 지원도 없습니다.

농업인이든 비 농업인이든 별다른 제한도 따로 없습니다.

다만 통상의 시골 시군의 읍면지역에 소재한다는 이유만으로 농촌 인구유입 유인의 차원에서 소규모 농가주택에 대한 현행 세제상금융상 약간의 혜택은 있습니다.

농가주택에 대한 1가구 2주택시 양도세 면제를 비롯 3가구 비포함 특례, 농가주택 구입시 농협 저리대출지원, 지자체의 귀농 정착자금 지원등이 있습니다.

농업인 주택은 농지법, 산지관리법에 의해 일정 요건을 갖춘 농업인, 임업인에게만 일정 혜택과 특례가 주어지는 그런 법률적인 용어입니다.

2. 농가주택의 요건

  : 첫째 농업인 주택을 지으려면 신축 희망자가 농업인 이어야 합니다.

농업인은 단지 곡물을 재배하는 농업인 뿐 아니라 임업, 어업을 하는사람까지 포함하는 용어입니다.

농지법상"농업인"이라함은 다음 각 1에 해당하는 개인입니다.

(1) 1천제곱미터(300평)이상의 농지에서 농작물 또는 다년성 식물을 경작 또는 재배하거나 1년중 90일 이상 농업에 종사하는자.

(2) 농지에 330제곱미터(100평)이상의 고정식 온실, 버섯재배사, 비닐하우스 기타농업 생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년성 식물을 경작 또는 재배하는자.

(3) 농업 경영을 똥한 농산물의 연간판매액이 100만원이상인자.

농업인에 있어서 원칙적으로 농업인이 되기 위한 요건으로는 법 조문만 보자면 별도의 주민등록 이전이나 실 거주, 그리고 농지원부에 등록 작성이 필요하지는 않습니다.

그러나 실제 상기 농업인 요건을 충족하거나 또는 농업인으로서의 증명 및 다른 혜택을 받기 위하여 농지원부의 작성이 필요합니다.

아직 농업인은 아니나 귀농하려는 경우에는 농지의 구입 및 재배면적, 농업경영형태 등을 종합적으로 감안하여 현재 농업인의 정의에 부합하고 향후 1년이내에 농업 경영을 할 경우에는 농업인 주택 신축을 신청할 수 있다는 농림부 질의 응답이 있습니다.

[농업인 주택부지로 전용 신청자가 갖추어야 하는조건]

#. 농업인 1인이상으로 구성되는 농업, 임업 또는 축산업을 영위하는 세대로서 당해 세대의 농, 임, 축산업에 의한 수입액이 연간 총 수입액의 2분의 1을 초과하는 세대주이거나 당해 세대원의 노동력의 2분의 1이상으로 농, 임, 축산업을 영위하는 세대의 세대주가 설치하는것일것.

#. 당해 세대의 농, 임, 축산업의 경영의 근거가 되는 농지, 산림, 축사 등이 소재하는 시, 구, 읍, 면 또는 이에 연접한 시, 구, 읍, 면 지역에 설치할것.

#. 관련근거 : 농지법 제34조, 동법 시행령 제34조제4항

[농업인 주택의 면적 및 시설기준]

#. 농업인 주택의 부지면적 기준.

  : 부지의 총면적이 200평이하이고, 당해 세대주가 그 전용허가 신청일 이전 5년간 농업인 주택부지로 전용한 농지면적(부지면적이 아님)을 합산한 면적이 200평 이하일것.

#. 농업인 주택의 시설기준

  : 장기간 독립된 주거 생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물 및 그 건축물에 부속한 창고, 축사등 농, 임, 축산업을 영위하는데 필요한 시설.

[농가주택 신축에 주어지는 혜택]

농업인이 농업인 주택을 신축할때 농지법, 기타에서 주어지는 혜택은 다음과 같습니다.

첫째, 농업인은 농업진흥구역 내에서도 농업인 주택을 지을 수 있습니다.

농업인은 관리지역과 농업진흥지역중 농업보호구역은 물론 농업진흥구역 내에서도 농업인 주택을 지을 수 있습니다. 그때 지을 수 있는 농업인 주택의 조건은 위와 같은것입니다.

이에 반해 일반인은 농업 진흥구역중 농업 짆ㅇ구역 내에서는 결코 농가주택을 지을 수가 없습니다. 다만 관리 지역과 농업 보호구역 내에서는 농가주택(전원주택)을 지을 수 있습니다.

농업 진흥지역은 농업 진흥지구(농지정리된곳) 농업 보호 구역으로 나눌 수 있는데, 이중 농업 진흥구역에서는 농업인만이 농업인 주택용을 지을 수 있고, 일반인은 농가주택을 지을 수없다는 것입니다.

다만 농지에 짓는 농업인 주택이나 농가주택은 어떠한 경우에도 예외없이 농지전용 신고 또는 허가 절차를 밟아야 합니다.

둘째, 농업인 주택은 농지 전용시에 대체 농지 조성비가 면제 됩니다..

농지를 주택 신축 등 다른목적으로 쓰고자 할때에는 농지 조성비를 납부해야합니다. 농지 조성비는 농림부 고시로 나와있습니다.

[농가주택의 사후관리의무]

농업인 주택으로 사용된지 5년이내에 일반 주택등으로 사용하거나 비 농업인 등에게 매도하고자 할 경우에는 농지법 시행령 제60조의 규정에 의거 용도변경 승인을 받아야 합니다. 임업주택의 경우에도 같습니다.

다만 양도하는 경우에도 농업진흥지역 내에서는 행위제한 규정(기간이 경과하여도 일반주택으로 용도변경 안됨)에 저촉되지 않아야 합니다.

용도변경 승인이 가능할 경우에도 용도변경 승일을 신청하는 자가 감면되었던 농지 조성비를 납부해야합니다.